Rynek Nieruchomości – Olsztyn

images28.fotosik.pl

Przy zakupie mieszkanie należy pamiętać, że w momencie nabycia prawa do mieszkania nabywamy prawo własności w postaci spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Spółdzielnie mieszkaniowe w Olsztynie to : Olsztyńska Spółdzielnia Mieszkaniowa (OSM), Jaroty  Spółdzielnia Mieszkaniowa, Redykajny Spółdzielnia Mieszkaniowa, Dom Spółdzielnia Mieszkaniowa, Domator, Dostępny Dom. Prawo to nabywamy w momencie zawarcia umowy (notarialnej) ze spółdzielnią. W umowie tej spółdzielnia zobowiązuje się do oddania w użytkowanie lokalu w zamian za uiszczanie opłat (czynszu). Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego cechuje się tym, że nie może być sprzedane, darowane, dziedziczone i tym odróżnia spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Jednak właścicielem pozostaje spółdzielnia i chcąc dokonać zmian w lokalu (np. na potrzeby własnej działalności gospodarczej) należy o zgodę pytać spółdzielnię. Zatem najlepiej zatroszczyć się o przekształcenie we własność, bo tylko w tym wypadku właściciel korzysta z nieruchomości z wyłączeniem innych osób.

www.channel4.com

Gdy już zdecydujemy się, że szukamy wymarzonego mieszkania proponuję udać się do wpierw do doradcy finansowego, aby wstępnie oszacować naszą zdolność kredytową. Często zdarza się tak w Olsztynie, że bank określi naszą zdolność dopiero po podpisaniu umowy przedwstępnej. Inne dokumenty jakie bank będzie wymagał to, np.  zaświadczenie o dochodach, dokumentacja prawna mieszkania, np. odpis z księgi wieczystej. Nie bez znaczenia jest też wielkość czynszu – opłaty za  wodę, prąd, gaz, ogrzewanie ( od tych wielkości uzależniona będzie decyzja o przyznanie kredytu). Po złożeniu wniosku o kredyt analitycy rozpatrzą daną sytuację, przeważnie trwa taka procedura do 30 dni.  Jeśli przyznano nam kredyt na zakup własnego m należy złożyć wniosek o wpis hipoteki.

Należy pamiętać, że kredyt na mieszkanie może obejmować również wydatki związane z wyposażeniem mieszkania (np. koszt założenia  KW).

Zatem przy poszukiwaniu mieszkania na kredyt należy szczególnie wziąść pod uwagę: położenie mieszkania, stan techniczny mieszkania jak i budynku, wielkość czynszu, przejrzystość prawną mieszkania.

Porównując ceny działek od początku roku 2010, np. w Olsztynku, można zauważyć, że działki rolne są o wiele tańsze od działek budowlanych. I tak aby kupić działkę w okolicach Olsztynka trzeba wydać od 10 do 40 zł za m2, natomiast już za budowlaną od 75 zł/m2 do 144 zł za m2. Ceny za metr kwadratowy działek budowlanych wahają się znacząco w zależności od: lokalizacji, wielkości, kształtu działki czy podłączenia infrastruktury.

Obliczenie rocznego podatku rolnego w woj. warmińsko-mazurskim:

- dla gruntów gospodarstwa rolnego to równowartość pieniężna 2,5 kwintala żyta od 1 ha przeliczeniowego gruntu, stawka podatku wynosi 85,25zł

- dla pozostałych gruntów podlegających podatkowi rolnemu to równowartość pieniężna 5 kwintali żyta od 1 ha gruntów, stawka wynosi 170, 50zł

(obliczone według średniej ceny skupu żyta za pierwsze trzy kwartały roku poprzedzającego rok podatkowy (średnia cena skupu żyta za okres pierwszych trzech kwartałów 2009 r. wyniosła 34,10 zł za 1 q.).od

Na podatek od działki budowlanej w woj. warmińsko-mazurskim składa się:

• Podatek od gruntów:

1) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, bez względu na sposób zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 0,71 zł od 1 m² powierzchni,

2) pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych – 3,78zł od 1 ha powierzchni,

3) pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 0,11 zł od 1 m² powierzchni,

• Podatek od budynków lub ich części:

1) mieszkalnych - 0,56 zł od 1 m ² powierzchni użytkowej,

2) związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 19,38 zł od 1 m² powierzchni użytkowej,

3) zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym materiałem siewnym – 9,03 zł od 1 m ² powierzchni użytkowej,

4) zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń zdrowotnych – 4,10 zł od 1 m ² powierzchni użytkowej,

5) pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego -6,47 zł od 1 m ² powierzchni użytkowej.

• Od budowli – 2% ich wartości.

Procedura przekształcenia działki rolnej w budowlaną :

- zbadanie stanu prawnego działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Czynność ta pozwoli nam przewidzieć przyszłe plany dotyczące danego kawałka ziemi, np. określi czy przez dany kawałek ziemi będzie przebiegać w przyszłości droga, czy będzie możliwe wybudowanie domu.

- najpierw odrolnienie – do wniosku o odrolnienie należy dołączyć dokumenty tj.: akt notarialny, wypis z mpzp, wypis z rejestru gruntów, kopie mapy ewidencyjnej, kopię mapy działki wraz z projektem jej zagospodarowania

- następnie wyłączenie działki z produkcji rolnej – właściciel składa wniosek o wyłączenie do starostwa powiatowego. Budując dom o powierzchni do 500 m2 za wyłącznie nie zapłacimy, w przypadku innych obiektów stawka naliczana jest wg klas gruntu oraz jego powierzchni

- w ostatnim etapie składamy wniosek o pozwolenie na budowę.

Dokumenty (takie jak: wypisy, wyrysy, kopie map zasadniczych, ewidencyjnych) niezbędne do podjęcia przekształcenia działki rolnej w budowlaną uzyskamy w Powiatowym Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Olsztynie,  gdzie nie obejdzie się bez biurokracji.

Ceny tych dokumentów określa Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 19.02.2004r. w sprawie wysokości opłat za czynności geodezyjne i kartograficzne, oraz udzielanie informacji, a także za wykonywanie wyrysów i wypisów z operatu ewidencyjnego (Dz.U. Nr 37, poz. 333).

Na przykład „w załączniku 5” znajdziemy ceny obowiązujące za wypis z rejestru gruntów =12,00zł (za pierwszą działkę, budynek, lokal) a za każdą kolejną kolejne 6,00zł. Jednak, żeby uzyskać wypisy i wyrysy dodatkowo należy złożyć wniosek (w zależności od potrzeb) o: wypis z rejestru gruntów, o wypis i wyrys, o kserokopię mapy – i za to zapłacimy 5,00zł +0,50zł za każdy załącznik a do tego trzeba jeszcze złożyć wniosek o udostępnienie danych osobowych. Na rozpatrzenie wniosku i przygotowanie dokumentów trzeba czekać do 2 tygodni.

http://www.audyty.info.pl

Docieplenie nieruchomości może być realizowane przez dotacje unijne (Regionalne Programy Operacyjne), czasami dotacje miejskie i premię termomodernizacyjną. O dofinansowanie na docieplenie nieruchomości mogą ubiegać się właściciele, zarządcy nieruchomości jak również: spółdzielnie mieszkaniowe, spółki prawa handlowego, gminy  oraz wspólnoty mieszkaniowe.

Z premii termomodernizacyjnej mogą skorzystać inwestorzy, którzy zaciągneli kredyt na inwestycję, tj. realizując przedsięwzięcie termomodernizacyjne inwestor spłaca 75% kwoty wykorzystanego kredytu (25% to premia termomodernizacyjna). Najogólniej mówiąc, pojęcie „premia termomodernizacyjna” to rodzaj pomocy udzielanej inwestorom przez państwo. W 2007 roku w województwie warmińsko-mazurskim złożono ponad 1000  wniosków o przyznanie tej premii.

6 kroków inwestora ubiegającego się o premię termomodernizacyjną:

1. Wykonanie audytu energetycznego
2. Umowa kredytowa z bankiem
3. Sprawdzenie audytu energetycznego i przyznanie premii termomodernizacyjnej
4. Wykonanie projektu termomoderniazcyjnego
5. Realizacja przedsięzwięcia termomodernizacyjnego
6. Korzystanie z nieruchomości (równolegle spłata kredytu pomniejszona o premię termomodernizacyjną.)

Jakie korzyści płyną z docieplenia budynku? Główą zaletą jest zmniejszenie zużycia energii, przez co zmniejszenie kosztów. Warto podkreślić, że wysokość osiągniętych oszczędności nie jest wprost proporcjonalna do poniesionych nakładów inwestycyjnych. Wpływa na to wiele czynników, np.: stan instalacji c.o. i c.w.o, materiały, z których budynek jest wykonany,  rok oddania do użytku oraz wielkość budynku czy stan wentylacji. Dlatego właśnie szczegółowy audyt energetyczny powinien poprzedzać każdą termomodernizację tak, aby realizowana modernizacja była rozwiązaniem optymalnym dla nieruchomości.

www.valtra.pl

Rozwiązanie;)

a. Obecny właściciel gromadzi dokumenty (z urzędu gminy, starostwa) związane z terenem na którym stoją słupy. Dowiaduje się czy poprzedni właściciel nie wyraził zgody lub czy nie otrzymał wynagrodzenia za postawienie słupów na polu.  Bardzo ważną czynnością jest sprawdzenie KW – w której znajdzie informacje o tym, czy była ustanowiona służebność na rzecz zakładu energetycznego

b. W przypadku braku takiego wpisu o służebności – osobiście lub za pośrednictwem prawnika właściciel gruntu kieruje pismo do zakładu energetycznego z wybranym żądaniem rozwiązania problemu. Jeśli zakład zgodzi się na warunki właściciela (rzadkość) należy uzgodnić warunki rekompensaty. W przeciwnym wypadku właściciel kieruje sprawę do sądu (właściciel wnosi opłatę sądową, jednak sąd może zwolnić właściciela z ponoszenia tych kosztów jeśli przedstawi swoją złą sytuację materialną).

Właściciel może żądać rozwiązania tego problemu mając do wyboru:

WYNAGRODZENIE za bezumowne korzystanie z gruntu

Jeśli zakład energetyczny nie posiada żadnej dokumentacji, wówczas jest posiadaczem samoistnym w złej wierze. Wówczas zakład energetyczny jest obowiązany do uiszczenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu i do zwrotu wartości pożytków (np. pogorszenie upraw na terenie słupów). Przed wypłaceniem odszkodowania zakład będzie się bronił tym iż, np. trudno było znaleźć a działki – jest to wtedy zasiedzenie w dobrej wierze lub  właściciel był znany ale nie poproszono go o zgodę – jest to wtedy zasiedzenie w złej wierze. Właścicielowi gruntu przysługuje rekompensata pieniężna jedynie za ostatnią dekadę (10 lat).

ŻĄDANIE USUNIĘCIA/PRZESUNIĘCIA słupa energetycznego– przywrócenie stanu zgodnego z prawem, roszczenie to nie ulega przedawnieniu w odniesieniu do nieruchomości. W przypadku gdy właściciel żąda usunięcia/ przesunięcia a zakład energetyczny posiada zgodę poprzedniego właściciela to też jest na to rozwiązanie. Otóż należy powołać się na „nadzwyczajną zmianę stosunków”, w rozumieniu jako przemianę ustrojową po 1989 r. czy postęp w technice agrarnej, uzasadniając tym, iż pozostawienie słupa  w tym miejscu grozi stratą i trudnościami w prowadzeniu pola

Podstawa prawna: Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 12.08.1997,  Kodeks Cywilny

www.weranda.pl

Przydane informacje znajdują się w KC i KPA. Kodeks Cywilny mówi, że za sprzedaną rzecz z wadą odpowiada sprzedawca tej rzeczy. W momencie stwierdzenia wady w mieszkaniu można pójść ścieżką składającą się z kilka etapów aby wygrać z deweloperem od którego odebraliśmy mieszkanie.

Według KC mamy 3 lata od momentu, kiedy rzecz została kupującemu wydana aby sporządzić zawiadomienie w którym opiszemy wadę lokalu/budynku, określimy czas do kiedy deweloper powinien usunąć wadę pod rygorem dalszych działań. Zawiadomienie takie powinno być nadane listem poleconym. Nabywcę chroni też  prawo zwane „rękojmią za wady”, które mówi, że w przypadku wykrycia wady mamy miesiąc od jej wykrycia aby zwiadomić dewelopera, nie zaś od odbioru lokalu. Żaden przepis nie nakłada na nabywcę obowiązku badania lokalu, zwłaszcza jeśli wykrycie wady wymagałoby profesjonalnej wiedzy. Zawsze należy dążyć do ugodowego rozwiązania konfliktu. I tak w tym wypadku można tak robić pisząc formalne pisma do dewelopera opisując stan faktyczny wady. Argumentami najważniejszymi mającymi przekonać dewelopera o naszej słuszności jest: a.) 3letni okres  na zgłoszenie wad budynku b.) bardzo wysokie koszty sądowe, które poniesie deweloper. Aby przekonać jeszcze bardziej dewelopera o naszej słuszności i skłonienie go do naprawy szkody należy powołać biegłego, np. z zakresu budownictwa (koszty ponosimy my ok. 4 tys.zł).

W przypadku gdy deweloper nie poczuwa się do naprawy wady, piszemy po raz kolejny z podaniem terminu naprawy i informujemy, że w przypadku nie wykonania naprawy skierujemy sprawę do sądu.  Jeśli pismo zostaje bez odpowiedzi naprawę zlecamy innemu wykonawcy a fakturę i kosztorys pokazujemy deweloperowi i składamy pozew do sądu (wpis do Sądu nawet do 1000zł). Pamiętajmy o dokładnym przeczytaniu umowy z deweloperem, gdyż zdarza się, że znajdziecie tam absurdalne klauzule jak np. że on sam odbierze od siebie lokal jeśli kupujący nie stawi się na odbiór w określonym dniu, albo zapis stwierdzający, że lokal/ budynek nie ma wad. I pamiętajmy również, że nie mamy prawnego obowiązku wynajęcia np. rzeczoznnawcy w celu badania stanu faktycznego lokalu/budynku aby wykryć wadę.