Rynek Nieruchomości – Olsztyn

Ostatnio zainteresowała mnie inwestycja osiedla na Zatorzu.  Skłoniło mnie to do przewertowania trwających inwestycji na terenie Olsztyna. I tak BrowaryPark, jak głosi powiewający szyld, oferuje mieszkania w trzech nowoczesnych budynkach na ulicy Wojska Polskiego. Na moje oko świetne otoczenia do mieszkania dzięki bliskiej obecności parku i lasu (zwłaszcza dla małżeństw z dziećmi).  Po krótkiej analizie wpisów o sprzedaży tych lokali mieszkalnych wynika,  że tylko 33 lokale z 207(łącznie w trzech budynkach) zostały już sprzedane.  Natomiast aż 113 lokali zostało zarezerwowanych. Niestety zabrakło mi informacji o planowanym zakończeniu budowy inwestycji…

c.d.n

W ramach wstępu;) Olsztyn położony jest w północno-wschodniej Polsce, w środkowej części województwa warmińsko-mazurskiego nad rzeką Łyną, w granicach Pojezierza Olsztyńskiego, które wchodzi w skład makroregionu Pojezierza Mazurskiego. Olsztyn liczy około 175 tyś mieszkańców. Miasto sąsiaduje z gminami: Dywity, Barczewo, Purda, Stawiguda, Gietrzwałd, Jonkowo. Weźmy do analizy nieruchomości z lat 2008 i 2009.

Rynek lokali handlowo-biurowych na terenie miasta Olsztyn.

2008

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych rynkowych

Z przeprowadzonej analizy nieruchomości w 2008 r. wynika, iż dla lokali położonych na Jarotach i Pieczewie średnia cena za 1 m² wynosi 6 541zł. Na Zatorzu cena sprzedaży  lokalu o powierzchni 50 m² wynosi 250 000zł. Najwyższa stawka za 1m² wynosi 9 000zł dla lokalu położonego na Kortowie oraz Jarotach. W Śródmieściu za lokal biurowy średnia cena za 1 m² kształtuje się na poziomie 6 743zł a wyjątkowym zainteresowaniem cieszą się budynki z zapewnionym bezpośrednim zjazdem z drogi głównej. Ceny nieruchomości o przeznaczeniu biurowym zlokalizowane na ul. Lubelskiej i Przemysłowej są niemal pięciokrotnie niższe od tych w śródmieściu. Średnia cena za 1 m² na ul.   Lubelskiej i Przemysłowej wynosi 1 360zł.

Rynek lokali handlowo-biurowych na terenie miasta Olsztyn

2009

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych rynkowych

W 2009 r. rynek lokali handlowo-biurowych przedstawia się następująco – na pierwszym miejscu pod względem najwyższej stawki za m² znajduje się ul. Wyzwolenia- 13600zl zaś na drugim miejscu ul. Iwaszkiewicza z ceną 9000zł/m². Na os. Mazurskim średnia cena za 1m² wynosi 6000zł, zaś na Zatorzu lokal o powierzchni 45m² kupimy już za cenę 216000zł.

Reasumując – wysokie stawki lokali mogą wynikać ze stanu prawnego czy deweloperskiego stanu technicznego. Na podstawie zgromadzonych danych wynika również, iż ceny sprzedaży lokali biurowych położnych w Centrum miasta są o wiele wyższe od położonych daleko poza centrum. Lokale mieszczące się, np. na Zatorzu stanowią atrakcyjną alternatywę dla potencjalnych najemców głównie ze względu na fakt niższych cen powierzchni biurowych. Brak dostępnych powierzchni biurowych w Centrum miasta doprowadza do przemieszczania się biur czy lokali handlowych w okolice Jarot. Według Cushamn&Wakefield najbliższy okres będzie korzystny pod względem realizowania transakcji na rynku lokali biurowych i uslugowych. Paulina Misiak z Cushamn&Wakefield twierdzi, że „w tym segmencie zmiany będą wynikały głównie z renegocjacji dotychczasowych umów, bądź zmian lokalizacji siedzib firm.”

Często zbieram wszelakie ogłoszenia dotyczące usług lokalnych (nigdy nie wiadomo kiedy się przydadzą) Począwszy od firm proponujących czyszczenie tapicerek, strzyżenie czworonogów  po takie jak na przykład sporządzanie certyfikatu energetycznego.

Zastanówmy się (o ile tam jesteście)  kto mógłby zostać Audytorem Energetycznym - odpowiedzi poszukamy w Prawie budowlanym z 27 sierpnia 2009:

1)osoba, która posiada pełną zdolność do czynności prawnych;

2) ukończyła, w rozumieniu przepisów o szkolnictwie wyższym, co najmniej:

a) studia magisterskie albo

b) studia inżynierskie na kierunkach: architektura, budownictwo, inżynieria środowiska, energetyka lub pokrewnych;

3) nie była karana za przestępstwo przeciwko mieniu, wiarygodności dokumentów, obrotowi gospodarczemu, obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi lub za przestępstwo skarbowe;

4) posiada uprawnienia budowlane w specjalności architektonicznej, konstrukcyjno-budowlanej lub instalacyjnej albo odbyła szkolenie i złożyła z wynikiem pozytywnym egzamin przed ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

Według UE certyfikaty powinny być sporządzane przez niezależnych ekspertów. U naszym kraju dokumentu takiego nie może sporządzać  właściciel  bądź osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Zatem czy  osoby biorące udział w procesie budowlanym i wystawiające certyfikat obiektywnie oceną stan obiektu? Według projektu ustawy rządowej grono osób wykluczonych z możliwości sporządzania certyfikatów powiększa się o: uczestników projektu budowlanego, wykonawców robót budowlanych, zarządców. Słusznie?

Komisja Europejska straszy karami prawnymi za brak świadectwa. Jednak, jeśli faktycznie kary zostaną nałożone to prawdopodobnie dopiero od 2014roku.  Jeśli jesteście właścicielami lokalu w budynku (zasilanym z sieci ciepłowniczej czy z instalacją centralnego ogrzewania) to możecie wystąpić o certyfikat na podstawie certyfikatu dla całego budynku (wg nowelizacji prawa budowlanego). Mówiąc krótko można porozmawiać z sąsiadami, zarządcą i zamówić jedno świadectwo na podstawie którego zostaną opracowane świadectwa energetyczne dla pozostałych lokali. Przepis ten nie będzie miał zastosowania w przypadku lokali mieszkalnych posiadających własne instalacje ogrzewcze. Sporządzony certyfikat energetyczny dla naszego lokalu, budynku powinien być dołączony wraz z inną niezbędną dokumentacją do książki obiektu budowlanego.

Na zakończenie – czym powinien wyróżniać się profesjonalny certyfikat energetyczny?  Według Prezesa Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami – Aleksandry Kurzyk – cechy takie to  „tanie w przygotowaniu i wykonaniu (bardzo istotne), podstawa sporządzenia – faktyczne zużycie energii na cele ogrzewania i ewentualną dostawę cieplej wody,  łatwe do sprawdzenia w oparciu o faktury dostawcy (w ten sposób sprawdzają atrakcyjność lokalu potencjalni kupujący).”

Po pierwsze należy wnikliwie przyjrzeć się wybranej działce pod względem prawnym – zajrzeć do… księgi wieczystej. Może się zdarzyć, że księga nie jest założona wówczas dotychczasowy właściciel powinien posiadać  akt własności, akt kupna lub inny dokument potwierdzający prawo własności.  Aby nastąpiła upragniona umowa zakupu wymarzonej działki musimy zawrzeć ją w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.  Trochę czasu zajmie gromadzenie niezbędnych dokumentów, tj.: aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości (aktualny znaczy do 3 miesięcy od daty wydania), aktualny wypis i wyrys  z ewidencji gruntów i budynków, aktualna mapa do celów prawnych (idziemy do Powiatowego Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej), aktualny wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dostępny w urzędzie miasta, gminy). Jeśli nie chcemy niespodzianek to możemy poprosić dotychczasowego właściciela  o potwierdznie zapłacenia podatku od nieruchomości (w formie zaświadczenia). Mając w/w dokumenty przystępujemy do podpisania aktu notarialnego…

Żeby wdrożyć się w tematykę proponuję na początek zajrzeć do:

1. Ustawa z dnia 15 czerwca 2007 r. O zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania
2. Ustawa z dnia 8 września 2006 r. O finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania
3. Ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. O zmianie ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania
4. Rozp. Ministra Budownictwa z 23 listopada 2006 r. W sprawie ogólnych warunków umów dotyczących dopłat do oprocentowania kredytów preferencyjnych oraz zakresu okresowych informacji o udzielanych dopłatach
5. Średni wskaźnik przeliczeniowy kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych(http://www.rodzinanaswoim.org.pl/download/sredni_wskaznik_kosztu_odtowrzenia.pdf)

W skrócie;) „Rodzina na swoim” to program, którego głównym założeniem są dopłaty do kredytów mieszkaniowych. Dopłaty te stanowią 50% odsetek przez pierwsze 8 lat spłaty kredytu. Celem zaciągnięcia takiego kredytu może być zakup (np. domu jednorodzinnego, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy lokalu mieszkalnego) lub sfinansowanie kosztu ( np. wkładu budowlanego, przebudowy budynku mieszkalnego). Przykłady banków udzielających kredytów w ramach programu „Rodzina na swoim”: PKO BP S.A, Alior Bank S.A, BPH S.A, WBK S.A

Lista osób, które kwalifikują się w ramach programu „Rodzina na swoim”?

• jesteś w małżeństwie
• jesteś rodzicem samotnie wychowującym przynajmniej jedno dzieck
• powierzchnia użytkowa kredytowanego lokalu mieszkalnego nie przekracza 75m² ,
• powierzchnia użytkowa kredytowanego domu jednorodzinnego nie przekracza 140m²
• w dniu zawarcia umowy kredytowej nie posiadamy prawa własności do budynku mieszkalnego/ nie jesteśmy najemcą lokalu mieszkalnego
• cena zakupu mieszkania budowy domu nie przekracza – średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1m² powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Bardzo długa nazwa tego wskaźnika – już tłumaczę.. Otóż jest to iloczyn współczynnika 1.4 i średniej arytmetycznej  dwóch ostatnio ogłoszonych przez właściwego wojewodę wartości wskaźnika obowiązujących dla gminy, na której terenie położony jest lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, na który ma być udzielony kredyt preferencyjny

Na stronie rp czytam właśnie, że najłatwiej kupić mieszkanie na kredyt właśnie u nas, bo większość oferowanych na rynku wtórnym mieszkań, wystawionych jest z ceną m. kw. niższą lub równą limitowi. Na kolejnych miejscach  znajdują się Gorzów Wielkopolski, Zielona Góra czy Podlasie. Najwięcej problemów z  uzyskaniem kredytu preferencyjnego mają w woj. pomorskim, mazowieckim czy  lubelskim… Z pewnych względów dobrze mieszkać w Olsztynie;)